Capacité d'emprunt et règle des 35 % : calcul, exemples et dérogations HCSF 2026

Qu'est-ce que la règle des 35 % du HCSF ?

La règle des 35 % est la norme réglementaire fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui plafonne le taux d'effort des emprunteurs à 35 % de leurs revenus nets mensuels, assurance emprunteur incluse. Instaurée en janvier 2022 comme règle contraignante, elle est restée inchangée en 2026 malgré les débats parlementaires autour d'un possible assouplissement.

Avant 2022, les banques appliquaient librement un seuil indicatif de 33 %, sans obligation légale. Depuis la décision contraignante du HCSF de janvier 2022, le respect du taux d'effort de 35 % est devenu obligatoire pour la quasi-totalité des crédits immobiliers accordés en France. Cette norme vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement dans un contexte de remontée des taux d'intérêt observée depuis 2022, où les mensualités ont fortement augmenté pour un même capital emprunté.

En mars 2026, le HCSF a confirmé le maintien des critères en vigueur pour l'ensemble de l'exercice. Une proposition de loi visant à porter l'enveloppe de dérogation de 20 % à 30 % a été retirée le 30 avril 2026 lors de son examen à l'Assemblée nationale. La règle des 35 % constitue donc le seul cadre réglementaire applicable à l'ensemble des établissements de crédit français en 2026, sans perspective d'assouplissement à court terme.

Comment calculer sa capacité d'emprunt avec la règle des 35 % ?

La formule est directe : capacité d'emprunt mensuelle = (revenus nets mensuels x 35 %) - mensualités des crédits en cours. Le résultat est la mensualité maximale que la banque peut accorder pour un nouveau crédit, assurance emprunteur incluse dans ce plafond.

Exemple concret pour un emprunteur seul avec 3 500 euros de revenu net et un crédit auto de 300 euros de mensualité : capacité mensuelle = (3 500 x 0,35) - 300 = 1 225 - 300 = 925 euros. Cette mensualité de 925 euros, assurance comprise, permet d'emprunter environ 170 000 euros sur 20 ans à un taux de 3,50 % ou 195 000 euros sur 25 ans à 3,70 %. En l'absence de crédit en cours, la mensualité maximale monte à 1 225 euros, soit un capital accessible d'environ 220 000 euros sur 20 ans.

Pour un couple sans crédit en cours, avec des revenus nets cumulés de 5 000 euros, la mensualité maximale est de 5 000 x 35 % = 1 750 euros. Ce montant ouvre un accès à un emprunt d'environ 315 000 euros sur 20 ans ou 355 000 euros sur 25 ans, avant déduction de l'assurance emprunteur. Intégrer l'assurance dans le calcul réduit la capacité effective de 50 à 100 euros selon l'âge et le profil des co-emprunteurs, d'où l'intérêt de comparer les offres d'assurance déléguée dès l'amont du projet.

La durée du prêt est un levier direct sur la capacité d'emprunt : allonger de 20 à 25 ans augmente le capital accessible de 10 à 15 % à mensualité constante, tout en accroissant le coût total du crédit. Cette stratégie est couramment utilisée pour rester sous le seuil des 35 % tout en accédant à un bien dont le prix dépasse la capacité initiale sur 20 ans.

Capacité d'emprunt selon le salaire : tableau par revenus

Le tableau suivant présente la capacité d'emprunt maximale selon le salaire net mensuel, pour un emprunteur sans crédit en cours, sur 20 ans à 3,50 % et sur 25 ans à 3,70 %, assurance emprunteur de 0,30 % par an incluse dans la mensualité maximale.

Ces estimations sont hors frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier. Pour un achat dans l'ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix du bien. La plupart des banques exigent un apport personnel couvrant au minimum ces frais, soit environ 8 % du prix d'achat, pour accorder un financement à 100 % du prix net vendeur. Un apport complémentaire de 10 % améliore le taux proposé et renforce la solidité globale du dossier.

Quels revenus les banques prennent-elles en compte dans le calcul ?

Les banques retiennent les revenus nets stables et réguliers : salaires nets après cotisations, traitements de fonctionnaires, pensions de retraite, revenus locatifs à 70 % de leur montant brut, allocations familiales, et revenus de gérant ou TNS sur présentation des dernières liasses fiscales. Les revenus variables non contractuels et les primes exceptionnelles sont généralement exclus ou retenus partiellement.

Le traitement des revenus locatifs suit une règle spécifique issue des critères HCSF. Un propriétaire percevant 1 200 euros bruts de loyers par mois ne voit que 840 euros (70 %) intégrés à ses revenus dans le calcul du taux d'effort. Cette décote vise à anticiper les risques de vacance locative, les travaux non récupérables et les frais de gestion liés à l'investissement locatif.

Pour les travailleurs indépendants et les professions libérales, les banques examinent en général les deux ou trois dernières liasses fiscales. Le revenu retenu est souvent la moyenne des bénéfices nets sur deux exercices consécutifs, sous réserve d'une tendance stable ou croissante. Un auto-entrepreneur dont le chiffre d'affaires a chuté de plus de 20 % entre deux exercices verra le revenu pris en compte révisé à la baisse, voire refusé si l'activité est jugée insuffisamment pérenne par l'analyste crédit.

Les pensions alimentaires reçues de façon régulière peuvent être intégrées aux revenus, à condition qu'elles soient établies par décision judiciaire et versées depuis au moins 12 mois. Les allocations chômage et indemnités journalières de maladie ne sont en revanche généralement pas retenues dans le calcul, car leur caractère temporaire ne garantit pas la régularité sur toute la durée du prêt.

Quelles sont les dérogations à la règle des 35 % ?

Le HCSF autorise les banques à octroyer 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers en dérogation aux critères standards, soit un taux d'effort supérieur à 35 % ou une durée supérieure à 25 ans. En 2026, cette enveloppe est utilisée à environ 17 %, laissant une marge réelle pour les dossiers solides.

Les dérogations sont accordées prioritairement à deux catégories d'emprunteurs : les primo-accédants achetant leur résidence principale, et les emprunteurs dont le reste à vivre mensuel reste confortable malgré un taux d'endettement légèrement supérieur au seuil légal. Pour un emprunteur seul, un reste à vivre de 1 800 euros par mois après toutes charges est généralement considéré comme suffisant. Pour un couple, le seuil habituel se situe autour de 2 500 euros mensuels.

Un taux d'effort compris entre 35 et 38 % reste finançable avec un apport supérieur à 20 % et un profil professionnel stable : cadre supérieur en CDI, fonctionnaire de catégorie A, ou professionnel libéral disposant de plusieurs années d'activité. Au-delà de 40 % de taux d'endettement, les chances d'obtenir un financement immobilier, même avec dérogation explicite, deviennent très faibles. Les banques proposent alors généralement de réduire le montant emprunté ou d'allonger la durée du prêt.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt sans changer de salaire ?

Les leviers les plus efficaces pour augmenter sa capacité d'emprunt dans le cadre de la règle des 35 % sont : solder les crédits à la consommation en cours, fermer les lignes de crédit renouvelable inutilisées, augmenter l'apport personnel, allonger la durée du prêt de 20 à 25 ans, ou intégrer un coemprunteur au dossier.

Solder un crédit auto dont la mensualité restante est de 350 euros libère immédiatement cette capacité mensuelle. Pour un emprunteur avec 3 500 euros de revenus nets, cela représente un gain de capacité d'emprunt d'environ 55 000 euros sur 20 ans à 3,50 %. L'opération est d'autant plus avantageuse que les taux des crédits à la consommation sont élevés, souvent entre 5 et 12 %, et que le remboursement anticipé est légalement peu pénalisé pour les montants inférieurs à 75 000 euros.

Fermer les lignes de crédit renouvelable inutilisées, même avec un encours nul, peut améliorer la présentation du dossier. Certaines banques intègrent une fraction de la réserve disponible dans les charges calculées, même si elle n'est pas utilisée activement. Supprimer ces lignes avant de déposer le dossier élimine ce risque sans effort financier supplémentaire.

Allonger la durée du prêt de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 15 à 18 %, ce qui améliore directement le taux d'endettement calculé. Pour un emprunt de 200 000 euros, passer de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité de 1 160 euros à 1 015 euros environ, réduisant le taux d'effort de 33 % à 29 % pour un revenu net de 3 500 euros. L'inconvénient est un coût total du crédit plus élevé en raison des intérêts accumulés sur 5 années supplémentaires.