Calculette de capacité d'emprunt
Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges actuelles et le taux d'endettement de 35%.
Calculez votre capacité d'emprunt
Comprendre le calcul de la capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter tout en respectant les règles prudentielles imposées aux banques. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
Comment les banques calculent-elles la capacité d'emprunt ?
Le calcul est simple : mensualité maximum = (revenus nets × 35%) - charges mensuelles existantes. À partir de cette mensualité maximum, la banque calcule le capital empruntable selon le taux et la durée proposés. Notre calculette applique exactement cette logique.
Quels revenus intégrer dans le calcul ?
Les banques considèrent les revenus stables et récurrents : salaires nets (CDI, fonctionnaire, retraite), revenus locatifs (généralement à 70% pour tenir compte des vacances locatives et charges). Les primes et bonus variables sont moyennés sur 3 ans si justifiés. Les revenus des auto-entrepreneurs et indépendants font l'objet d'une analyse sur les 3 derniers bilans.
Le reste à vivre : un critère complémentaire
Au-delà du taux d'endettement de 35%, les banques vérifient le "reste à vivre" : le montant disponible pour vivre après remboursement de toutes les charges et du crédit. Un foyer de 2 adultes avec 2 enfants et un reste à vivre de 1 000 € après remboursement sera analysé différemment d'un célibataire avec le même reste à vivre. Certaines banques refusent les dossiers dont le reste à vivre est jugé insuffisant même si le taux de 35% est respecté.
Optimiser sa capacité d'emprunt
Plusieurs leviers permettent d'augmenter le montant empruntable : rembourser un crédit existant avant de faire la demande (réduit les charges et libère de la capacité), augmenter la durée du prêt (réduit la mensualité et augmente le capital finançable), intégrer les revenus d'un co-emprunteur, ou attendre une augmentation de revenus prévue à court terme.
Questions sur la capacité d'emprunt
Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt se calcule à partir de votre taux d'endettement maximum (35% des revenus nets depuis janvier 2022) et de vos charges mensuelles actuelles. La mensualité maximum de votre nouveau crédit = (revenus nets × 35%) - charges existantes. Ce montant maximum de mensualité, combiné au taux et à la durée souhaités, permet de calculer le capital empruntable.
Qu'est-ce que le taux d'endettement à 35% ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35% (assurance comprise) pour l'octroi de crédits immobiliers. Ce plafond inclut toutes vos charges de crédit (immobilier, auto, conso). Une dérogation à 20% des dossiers est autorisée pour des projets de qualité ou des primo-accédants.
Quels revenus sont pris en compte par les banques ?
Les banques intègrent les salaires nets (CDI, fonctionnaire), les pensions de retraite et les revenus locatifs (à 70% en général). Les revenus variables (primes, commissions) sont généralement moyennés sur 3 ans. Les revenus des indépendants et professions libérales sont analysés sur 3 exercices. Les allocations familiales et aides sociales ne sont généralement pas comptabilisées.
L'apport personnel augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
L'apport personnel ne modifie pas directement le calcul basé sur le taux d'endettement. En revanche, il réduit le montant à emprunter, ce qui peut permettre de choisir une durée plus courte (et donc un taux plus bas) tout en restant sous le plafond de 35%. Indirectement, un apport élevé améliore aussi le profil pour la banque et peut permettre d'obtenir un meilleur taux.